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59文学 www.59wx.cc,黄光裕真相:慾望驱逐下的首富困境无错无删减全文免费阅读!

    黄光裕将国美电器产生的现金流挪用到地产领域,但主要是用于土地拍卖,他并不会将钱投入到实际的建筑过程中。家电零售业的类金融模式,黄光裕在房地产项目也有类似的玩法。在家电零售领域里,国美电器截留现金,而在房产开发过程中,黄光裕要求建筑商垫付房产开发资金,他自己实际要投入的钱并不多。从拿地、发包工程、销售楼花、业主入住整个流程中,实际需要房地产开发商投入的资金仅为拿地部分,其余部分资金可以通过银行贷款和让建筑承包商垫资获得。开发商只需要支付承包商一部分定金,在楼盘封顶之后,通过销售楼花回笼资金,再偿还银行贷款和建筑商剩余部分工程款即可。如果开发商手里需要资金开发下一个项目,则可以长时间拖欠工程款。

    有地产业内人士说,开发商在拿地的时候,可以分期付款,假定某块地地价为10个亿,开发商可以和政府谈土地出让款的支付方式。比如,政府可能会要求他先支付2亿元,剩下拍卖款缓付,或者,可以将地块分成5块,这个地块的2亿元付了之后,就可以办土地开发许可证等证件了,办完之后,可以去银行做抵押,可能会贷来1个亿,加上开发商的自有资金,就可以进入建楼阶段。

    黄光裕开发房地产的过程中,融资的方式可以有很多。

    在银行收紧对房地产开发商的信贷时,开发商可以通过高利贷借钱、利用信息不对称赚中介费、吸引跨行业投资、向外资投行融资等多种方式实现融资和退出。其中,高利贷借钱是指开发商拍得土地以后,找民间借贷人以高额的月利率获取过桥借款(通常指公司股东为履行出资义务从第三人处取得借款,股东将借入资金交付公司并取得公司股权后,再将公司资金直接或间接地归还给第三人,用以抵销股东对出借人的欠款。形式是:公司股东在设立公司借款注册,公司成立时,公司股东将公司注册资本金抽出,返还给借款人),用以支付土地出让金,或者股权转让金。获取土地使用证后,向银行申请贷款,用以偿还之前的过桥借款。如果银行不同意贷款,开发商就会继续向民间借贷者借贷。利用信息不对称赚中介费是指,开发商往往利用信息不对称,先付股权转让或者土地拍卖的订金,而后再将项目整体转让给其他开发商,从而赚取较高溢价。吸引跨行业投资是指。通过出让项目公司的股权来吸引其他行业公司进入房地产领域。向外资投到融资是指,与外资投行签订融资协议,许诺外资高额的回报率获得投资。

    即便有一些必须要支付的钱,黄光裕也会想尽一切办法拖延。

    按照现在房地产市场的规定,土地出让款是必须要交的,只有缴纳了土地出让款之后,才能拿到土地使用证。但黄光裕要求手下人尽可能拖延缴纳土地保证金和出让款,尽管最终还是会足额缴纳,但是利用这个"拖延"可以让他有更为充裕的时间盘活手中的资金。

    黄光裕的不合理要求有的时候让办事人员十分为难,但如果向他反映有困难,黄光裕会立刻斥责手下人:"花钱请你们连这点事都办不好,请你们有什么用?"在黄光裕的压力下,他的手下人也只能通过一切可能的办法拖延各种付款。

    前期项目融资到位之后,正式进入开发阶段,这时候,开发商可以通过让建筑承包商垫资来完成项目开发,以此缓解自己的资金压力。许多房地产项目,开发商只投入20%-40%的资金,总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商,工程建设的整个产业链承担了其余60%-80%的开发成本。尽管有规定要求开发商自有资金必须达到35%以上,但事实上,很多开发商都做不到。一些开发商甚至让建筑公司从打地基开始,一直垫资到预售许可阶段。

    在房... -->>

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