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他独到的眼光，或者得益于他当过生产队长从而对中国农民骨子里的深刻了解，使他第一笔生意就赚了大钱。他看准的地方叫盐坝村，也就是现在的滨海新村。与农民谈妥的条件是：杨东升掏钱帮农民建楼，换取楼房的六年使用权。盐坝村顾名思义，就是过去晒盐的地方，到了1988年，盐肯定是晒不成了，而且晒过盐的地方也没法种地，现在有"傻瓜"自愿掏钱来帮助他们盖楼房，建好之后楼归农民，掏钱的人只是住几年，反正那地闲着也是闲着，这样的好事哪里找？由于是农民自己建房，并且是村子里每家每户都建，在当时自然是不用办理任何手续，就是现在也只能是当作"历史遗留问题"来处理，假如当时真遇到了麻烦，也由他们当地人自己搞定，不关杨东升什么事，所以建房速度极快，成本极低。由于正赶上海南建省办大特区，全国各地的企事业单位纷纷来海南办公司，办公司就要注册登记，注册登记就要有具体的办公地点，那时候的海口根本没有高楼大厦，杨东升帮农民建的滨海新村就成了抢手货，往往是房子还没建好，楼已被订租一空。杨东升并没有趁机抬高价格，而是要求租房单位一律预付半年房租，这个看似合理的条件为杨东升带来了滚滚财源，他就用这半年的预付租金滚动开发，使一栋栋四层五层六层的农民楼房变戏法一样拔地而起，6年的房租给了他满满一桶金加上一张大大的网，使他在海南站稳脚跟，找到了起点。
杨东升的成功起了个很好的示杨作用，于是人们一窝蜂地搞起了房地产开发。这时候，杨东升将注意力放到了出租车上。他在全国第一个搞起了"包车制"。司机只要交四万块钱就可以把车开走，自己去经营，另外每个月再交给公司3600元承包费，多余的全归司机自己，三年后车子归司机个人，司机实际上就是个体承包人。这种操作方式能充分调动司机的积极性和工作主动性，司机们自觉地爱车如命，并能显著地改善出租车的服务质量，这种做法后来在全国得到推广。中国改革开放这20多年特别是头10年的实践证明，谁赶上第一批谁发大财，比如第一批买股票的，第一批搞承包的，第一批倒批文的，第一批跑运输的，等等。有人说那10年经济是政策经济，谁赶政策赶得快谁发财，我认为其实是国家政策赶人，总是一部分人先这么做了，国家再去明确表示支持，然后其他人再一哄而上，比如农村的大包干，就是安徽凤阳小岗村农民已经干了一年多之后才得到国家政策支持的。事实上，没有政策就是最好的政策，政府任老百姓自己去搞，搞好了，国家下文件公开支持，搞坏了，你自己就会收手不干，搞得出格了，政府下令制止，但一般不追究当事人的刑事责任，这样的政策难道不比美国还宽松吗？国家当时确实是摸着石头过河，允许敢为天下先的人先富起来，杨东升就是敢为天下先的人。他当时收司机每个人四万块钱一辆车，而他自己从天津拿的夏利车也是每辆四万块，一进一出他等于没拿钱，每月每辆车的3600元不是白赚了？不仅如此，这三年内所有出租车产权归杨东升的顺达公司，这种产权对司机个人也许没有任何实际意义，但是对杨东升却有至关重要的意义。当别人又一哄而上地跟他学着搞起出租车时，杨东升已经将自己的出租车做成"资产"，这是一笔以千万计算的资产，由于会计师事务所出具的资产评估报告是按被评估资产总量的百分比收取费用的，所以他们把无形资产也评估进去了，最后，总资产被评估成了三千多万。杨东升就以这"三千多万"的资产为底数，对公司进行所谓的规杨化的股份制改造，或称为"建立现代企业制度"，这一紧跟形势甚至是超前的改革行为理所当然地得到政府有关部门的大力支持，使杨东升和他的顺达公司又一次敢为天下先，再上一个新台阶。
当时关于企业进行股份制改造的政策法规并不完善，很多做法也是在摸着石头过河。一个典型的例子是：只要体改办同意你搞股份制改造了，企业就可以对外公开募股，包括对个人溢价出售一张一张实打实的"股票"。那时候人们称这种股票为"原始股"，公司一旦上市成功，原始股价值就会翻几番，很多人就是在这上面发了财，因此，当时这种股票十分抢手，就是现在，也还是有许多人手里持有这种股票，他们还在耐心地等待政府有朝一日会突然一揽子解决这些"历史遗留问题"。基于这个背景，杨东升的顺达股份有限公司还真募集了不少钱，包括保险公司、银行、国营企业的法人股和社会个人认购的"原始股"。当时海口金山大厦门口地摊上顺达公司的股票最高卖到每股十几元。尽管还没有上市，杨东升和他的顺达公司已经是财大气粗了，否则也不会在南洋大厦办公，更不会面向全国公开招聘高级人才，如果那样，我也就不认识杨东升了。
完成股份制改造的企业未必都能获得上市。上市是有指标控制的，事实上，绝大多数的企业在完成股份制改造后并不能获得上市指标，也就是说不能成为真正意义上的上市公司，顺达公司就是其中之一。不知是时间差没打好还是杨东升本人在这方面认识滞后了半拍，或者是他当时没有及时招聘到这方面的得力高手，总之，顺达没有跻身于第一批上市公司之列，等到杨东升高度重视这个问题时，国家政策面已经有了变化。其中之一就是国家不鼓励房地产开发公司上市，而顺达公司在做股份化改造的同时，就将公司的主营业务由出租车运营转向房地产开发，并且投资了红城湖国际大厦、新时代广场等大项目。我作为公司发展部经理，到任的首要任务就是要为这些项目寻找一条出路。这时候是1993年的夏天，海南的房地产刚刚经过一个空前绝后的大高潮，国家银根紧缩政策已经出台，但由于高潮刚过，根据牛顿的惯性定律，人们的热情还没有那么快退下去，洛杉矶城、华盛顿城还红旗招展，仿佛是东方不亮西方亮，但西方人并没有向海南的房地产注入多少真金白银，更多的"外资公司"其实是挂羊头卖狗肉，只不过如果这里把"羊"换成"洋"就更贴切。
为了尽快地胜任新工作，我按照文人的思路行事，首先是日以继夜地学习房地产知识，研究房地产政策，并且在学习的过程中我旧病复发，居然觉得自己应该马上着手写一本关于房地产基础知识方面的书籍，如果写了，不仅自己名利双收，可能对海南乃至整个中国的房地产也是一大贡献，因为那时候房地产方面的专业书籍实在是太少太差了，比如什么叫"容积率"，我们居然在两本书上找到不同的答案。这样过了一段时间，我发现自己的思路不对，其实这时候房地产的知识已经不重要，重要的是法律知识，我觉得应该找一个大律师来接手我们的房地产项目，因为现在我们所面临的几乎全是扯皮打官司的事。顺达公司的房地产项目几乎没有一个是自己开发的，事实上我们也没有开发房地产的专门人才和足够耐心，要是从批地设计报建开始做，那么一个项目得要多长时间？这在当年房地产高潮的时候是不可想象的。事实上，顺达公司的全部房地产项目都是在1992年底至1993年初那段时期从别人手里接过来的，有些已经又卖出去了，有些没有来得及卖出去套在自己的手中，还有的虽然已经卖出去了，但下家并没有付足全款，现在我们找下家要钱，下家不肯付了，或者是根本没钱付了，不但没钱付，还要求我们退钱，因为他们挑出这些项目中的许多毛病。另外有些项目恰好相反，比如红城湖国际大厦，是我们从上家手里买过来的，刚付了首期就赶上银根紧缩，中国的房地产一泻千里，海南更是首当其冲，剩下的大头当然是不能再付了，于是对方就天天来找我们讨钱，我们是肯定不会再付的，事实上根本就付不起，这个项目与我们手里其他项目一样，原本就准备炒一把，如果有下家接手，并且下家付给我们钱，我们当然就会付给上家，现在没找到下家，我们没有入账，哪来出账？于是就扯皮，就说他这个项目有问题，手续不全，等等等等，不打官司能解决吗？
在扯皮打官司的过程中又扯出一些新的问题。有些项目确实是对方败诉了，按法院裁定对方应该退钱给我们，但在具体退多少的问题上，对方又咬出当初给回扣的问题。比如有个小项目我们实际只付了500万，经法院调解他们如数退给我们500万，利息就免了，但对方却说最多只能退450万，因为他们当初事实上只收到450万，另50万作为回扣返还给我们了。这下问题复杂了。不仅复杂了，而且大了，弄不好是要抓人的！
遇到这种事我这个开发部经理就没法处理了，前任开发部负责人早已不知去向，于是我只好向总裁如实汇报。总裁听后也很重视，暗示我不要对别人说，特别是不要对杨老板说，一切由他出面处理。他处理的结果是最后对方只退回现金400万元，外加两辆走私旧车，账面上算是退回500万，其实在我看来这个"500万"还不如对方开价的450万，两辆旧走私车其实连50万都不值，怎么能抵100万现金？我觉得很奇怪，甚至怀疑那50万回扣是不是与总裁也有瓜葛，但我没说，没证据，不能凭怀疑就乱说，再说总裁对我不错，这件案子完了之后他还专门对我进行了奖励，奖励我为公司追回了损失，并认为我很有培养前途，于是将我调离原岗位，不让我再处理房地产遗留问题了，派我去学习，参加一个由海南省体改办举办的企业股份制改造培训班。我很高兴，公司出钱给我提供学习最新知识的机会我还不高兴呀？况且本次学习班有赴香港考察学习的机会，我高兴极了。
事实上，不管当初总裁派我去学习的动机是什么，但结果对我是有利的，不仅让我躲过了房地产扯皮官司那一大堆乱七八糟的事，另外还让我第一次正式接触到资本运营的理论与实践，真正是受益非浅。后来，正是因为那次培训班的见识，使我在杨老板的资本运营操作中发挥了一定的作用，并从杨东升那里学到了很多关于资本运作的思路与经验，为我以后在中国的资本市场拥有立锥之地奠定了基础。后来我之所以能够进入上市公司的核心部门担任要害职位，事实上都与这次学习班有关。1987年，在我已经离开顺风公司多年并进入上市公司之后，我在深圳商报上发表了一篇文章，专门讲述了国有企业的债务问题，明确提出"债转股"的概念，经济学报转载这篇文章并专门就此开展讨论，有人认为正是我的那篇文章拉开了中国国有企业大规模债转股的序幕。这些当然是过奖，但业内人士普遍认同我是学金融的却是不争的事实。他们问我是哪个学校毕业的，我跟他们开玩笑，说是五道口的，他们没人不信，为此，我还认识了不少当行长的"校友"，为后来在金融领域的发展提供了方便。
他独到的眼光，或者得益于他当过生产队长从而对中国农民骨子里的深刻了解，使他第一笔生意就赚了大钱。他看准的地方叫盐坝村，也就是现在的滨海新村。与农民谈妥的条件是：杨东升掏钱帮农民建楼，换取楼房的六年使用权。盐坝村顾名思义，就是过去晒盐的地方，到了1988年，盐肯定是晒不成了，而且晒过盐的地方也没法种地，现在有"傻瓜"自愿掏钱来帮助他们盖楼房，建好之后楼归农民，掏钱的人只是住几年，反正那地闲着也是闲着，这样的好事哪里找？由于是农民自己建房，并且是村子里每家每户都建，在当时自然是不用办理任何手续，就是现在也只能是当作"历史遗留问题"来处理，假如当时真遇到了麻烦，也由他们当地人自己搞定，不关杨东升什么事，所以建房速度极快，成本极低。由于正赶上海南建省办大特区，全国各地的企事业单位纷纷来海南办公司，办公司就要注册登记，注册登记就要有具体的办公地点，那时候的海口根本没有高楼大厦，杨东升帮农民建的滨海新村就成了抢手货，往往是房子还没建好，楼已被订租一空。杨东升并没有趁机抬高价格，而是要求租房单位一律预付半年房租，这个看似合理的条件为杨东升带来了滚滚财源，他就用这半年的预付租金滚动开发，使一栋栋四层五层六层的农民楼房变戏法一样拔地而起，6年的房租给了他满满一桶金加上一张大大的网，使他在海南站稳脚跟，找到了起点。
杨东升的成功起了个很好的示杨作用，于是人们一窝蜂地搞起了房地产开发。这时候，杨东升将注意力放到了出租车上。他在全国第一个搞起了"包车制"。司机只要交四万块钱就可以把车开走，自己去经营，另外每个月再交给公司3600元承包费，多余的全归司机自己，三年后车子归司机个人，司机实际上就是个体承包人。这种操作方式能充分调动司机的积极性和工作主动性，司机们自觉地爱车如命，并能显著地改善出租车的服务质量，这种做法后来在全国得到推广。中国改革开放这20多年特别是头10年的实践证明，谁赶上第一批谁发大财，比如第一批买股票的，第一批搞承包的，第一批倒批文的，第一批跑运输的，等等。有人说那10年经济是政策经济，谁赶政策赶得快谁发财，我认为其实是国家政策赶人，总是一部分人先这么做了，国家再去明确表示支持，然后其他人再一哄而上，比如农村的大包干，就是安徽凤阳小岗村农民已经干了一年多之后才得到国家政策支持的。事实上，没有政策就是最好的政策，政府任老百姓自己去搞，搞好了，国家下文件公开支持，搞坏了，你自己就会收手不干，搞得出格了，政府下令制止，但一般不追究当事人的刑事责任，这样的政策难道不比美国还宽松吗？国家当时确实是摸着石头过河，允许敢为天下先的人先富起来，杨东升就是敢为天下先的人。他当时收司机每个人四万块钱一辆车，而他自己从天津拿的夏利车也是每辆四万块，一进一出他等于没拿钱，每月每辆车的3600元不是白赚了？不仅如此，这三年内所有出租车产权归杨东升的顺达公司，这种产权对司机个人也许没有任何实际意义，但是对杨东升却有至关重要的意义。当别人又一哄而上地跟他学着搞起出租车时，杨东升已经将自己的出租车做成"资产"，这是一笔以千万计算的资产，由于会计师事务所出具的资产评估报告是按被评估资产总量的百分比收取费用的，所以他们把无形资产也评估进去了，最后，总资产被评估成了三千多万。杨东升就以这"三千多万"的资产为底数，对公司进行所谓的规杨化的股份制改造，或称为"建立现代企业制度"，这一紧跟形势甚至是超前的改革行为理所当然地得到政府有关部门的大力支持，使杨东升和他的顺达公司又一次敢为天下先，再上一个新台阶。
当时关于企业进行股份制改造的政策法规并不完善，很多做法也是在摸着石头过河。一个典型的例子是：只要体改办同意你搞股份制改造了，企业就可以对外公开募股，包括对个人溢价出售一张一张实打实的"股票"。那时候人们称这种股票为"原始股"，公司一旦上市成功，原始股价值就会翻几番，很多人就是在这上面发了财，因此，当时这种股票十分抢手，就是现在，也还是有许多人手里持有这种股票，他们还在耐心地等待政府有朝一日会突然一揽子解决这些"历史遗留问题"。基于这个背景，杨东升的顺达股份有限公司还真募集了不少钱，包括保险公司、银行、国营企业的法人股和社会个人认购的"原始股"。当时海口金山大厦门口地摊上顺达公司的股票最高卖到每股十几元。尽管还没有上市，杨东升和他的顺达公司已经是财大气粗了，否则也不会在南洋大厦办公，更不会面向全国公开招聘高级人才，如果那样，我也就不认识杨东升了。
完成股份制改造的企业未必都能获得上市。上市是有指标控制的，事实上，绝大多数的企业在完成股份制改造后并不能获得上市指标，也就是说不能成为真正意义上的上市公司，顺达公司就是其中之一。不知是时间差没打好还是杨东升本人在这方面认识滞后了半拍，或者是他当时没有及时招聘到这方面的得力高手，总之，顺达没有跻身于第一批上市公司之列，等到杨东升高度重视这个问题时，国家政策面已经有了变化。其中之一就是国家不鼓励房地产开发公司上市，而顺达公司在做股份化改造的同时，就将公司的主营业务由出租车运营转向房地产开发，并且投资了红城湖国际大厦、新时代广场等大项目。我作为公司发展部经理，到任的首要任务就是要为这些项目寻找一条出路。这时候是1993年的夏天，海南的房地产刚刚经过一个空前绝后的大高潮，国家银根紧缩政策已经出台，但由于高潮刚过，根据牛顿的惯性定律，人们的热情还没有那么快退下去，洛杉矶城、华盛顿城还红旗招展，仿佛是东方不亮西方亮，但西方人并没有向海南的房地产注入多少真金白银，更多的"外资公司"其实是挂羊头卖狗肉，只不过如果这里把"羊"换成"洋"就更贴切。
为了尽快地胜任新工作，我按照文人的思路行事，首先是日以继夜地学习房地产知识，研究房地产政策，并且在学习的过程中我旧病复发，居然觉得自己应该马上着手写一本关于房地产基础知识方面的书籍，如果写了，不仅自己名利双收，可能对海南乃至整个中国的房地产也是一大贡献，因为那时候房地产方面的专业书籍实在是太少太差了，比如什么叫"容积率"，我们居然在两本书上找到不同的答案。这样过了一段时间，我发现自己的思路不对，其实这时候房地产的知识已经不重要，重要的是法律知识，我觉得应该找一个大律师来接手我们的房地产项目，因为现在我们所面临的几乎全是扯皮打官司的事。顺达公司的房地产项目几乎没有一个是自己开发的，事实上我们也没有开发房地产的专门人才和足够耐心，要是从批地设计报建开始做，那么一个项目得要多长时间？这在当年房地产高潮的时候是不可想象的。事实上，顺达公司的全部房地产项目都是在1992年底至1993年初那段时期从别人手里接过来的，有些已经又卖出去了，有些没有来得及卖出去套在自己的手中，还有的虽然已经卖出去了，但下家并没有付足全款，现在我们找下家要钱，下家不肯付了，或者是根本没钱付了，不但没钱付，还要求我们退钱，因为他们挑出这些项目中的许多毛病。另外有些项目恰好相反，比如红城湖国际大厦，是我们从上家手里买过来的，刚付了首期就赶上银根紧缩，中国的房地产一泻千里，海南更是首当其冲，剩下的大头当然是不能再付了，于是对方就天天来找我们讨钱，我们是肯定不会再付的，事实上根本就付不起，这个项目与我们手里其他项目一样，原本就准备炒一把，如果有下家接手，并且下家付给我们钱，我们当然就会付给上家，现在没找到下家，我们没有入账，哪来出账？于是就扯皮，就说他这个项目有问题，手续不全，等等等等，不打官司能解决吗？
在扯皮打官司的过程中又扯出一些新的问题。有些项目确实是对方败诉了，按法院裁定对方应该退钱给我们，但在具体退多少的问题上，对方又咬出当初给回扣的问题。比如有个小项目我们实际只付了500万，经法院调解他们如数退给我们500万，利息就免了，但对方却说最多只能退450万，因为他们当初事实上只收到450万，另50万作为回扣返还给我们了。这下问题复杂了。不仅复杂了，而且大了，弄不好是要抓人的！
遇到这种事我这个开发部经理就没法处理了，前任开发部负责人早已不知去向，于是我只好向总裁如实汇报。总裁听后也很重视，暗示我不要对别人说，特别是不要对杨老板说，一切由他出面处理。他处理的结果是最后对方只退回现金400万元，外加两辆走私旧车，账面上算是退回500万，其实在我看来这个"500万"还不如对方开价的450万，两辆旧走私车其实连50万都不值，怎么能抵100万现金？我觉得很奇怪，甚至怀疑那50万回扣是不是与总裁也有瓜葛，但我没说，没证据，不能凭怀疑就乱说，再说总裁对我不错，这件案子完了之后他还专门对我进行了奖励，奖励我为公司追回了损失，并认为我很有培养前途，于是将我调离原岗位，不让我再处理房地产遗留问题了，派我去学习，参加一个由海南省体改办举办的企业股份制改造培训班。我很高兴，公司出钱给我提供学习最新知识的机会我还不高兴呀？况且本次学习班有赴香港考察学习的机会，我高兴极了。
事实上，不管当初总裁派我去学习的动机是什么，但结果对我是有利的，不仅让我躲过了房地产扯皮官司那一大堆乱七八糟的事，另外还让我第一次正式接触到资本运营的理论与实践，真正是受益非浅。后来，正是因为那次培训班的见识，使我在杨老板的资本运营操作中发挥了一定的作用，并从杨东升那里学到了很多关于资本运作的思路与经验，为我以后在中国的资本市场拥有立锥之地奠定了基础。后来我之所以能够进入上市公司的核心部门担任要害职位，事实上都与这次学习班有关。1987年，在我已经离开顺风公司多年并进入上市公司之后，我在深圳商报上发表了一篇文章，专门讲述了国有企业的债务问题，明确提出"债转股"的概念，经济学报转载这篇文章并专门就此开展讨论，有人认为正是我的那篇文章拉开了中国国有企业大规模债转股的序幕。这些当然是过奖，但业内人士普遍认同我是学金融的却是不争的事实。他们问我是哪个学校毕业的，我跟他们开玩笑，说是五道口的，他们没人不信，为此，我还认识了不少当行长的"校友"，为后来在金融领域的发展提供了方便。